klasyfikacja biurowców

Klasyfikacja biurowców – klasy budynków biurowych A, B+,B i C

Klasyfikacja biurowców


Klasyfikacja biurowców, to pojęcie umowne, które nie posiada jednoznacznej definicji. W naszej firmie klasyfikujemy budynki biurowe wg zasad, które stosowane są na warszawskim rynku biurowców. Przyjmujemy 2 kryteria przy klasyfikacji biurowców:

  1. lokalizacja – w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) lub poza COB
  2. standard techniczny

Na warszawskim rynku określamy kilka klas budynków biurowych – klasa A, B+, B i C. W naszej firmie do tej klasyfikacji dodajemy również tzw. budynki pozaklasowe, czyli takie, które nie spełniają standardów żadnej z tych klas, ale jednak są na rynku i ciszą się zainteresowaniem Najemców.

Biurowce klasy A to budynki nowoczesne, o najlepszym standardzie wykończenia, zlokalizowane w tzw. COB czyli Centralnym Obszarze Biznesu. COB obejmuje centrum miasta wraz z częścią dzielnic przylegających do Centrum. Budynki biurowe klasy A charakteryzują najwyższe czynsze, ale znajdziesz w nich komfort oraz wiele udogodnień do pracy.

Budynki kasy B+ to również nowoczesne budynki biurowe i o znakomitym standardzie biur do wynajęcia, ale  zlokalizowane poza COB lub budynki o nieco niższym standardzie wykończenia zlokalizowane w COB. Oceniam, że klasa B+ jest najczęściej spotykaną klasą biurowców.

biura do wynajęcia warszawa - klasyfikacja budynków

Budynki biurowe klasy B należą również do bardzo popularnych. Do tej klasy należą starsze budynki biurowe lub nowe, ale budowane od razu w klasie B, które oferują dobry standard wykończenia, ale nie najwyższej jakości. Takie budynki znajdziemy na Ursynowie, Ochocie, Pradze Północ i Pradze Południe we Włochach i oczywiście na Służewcu.

Ciekawym rodzajem budynków biurowych są rewitalizowane kamienice biurowe, których większość zlokalizowana jest w Śródmieściu Warszawy. Wiele firm bardzo chwali sobie pracę w takich budynkach, uzyskujemy w nich zupełnie inny klimat do pracy. Kamienice biurowe zaliczamy najczęściej do tzw. budynków pozaklasowych.

Poniżej prezentuję próbę klasyfikacji budynków biurowych na przykładzie obiektów już wybudowanych i funkcjonujących jakiś czas na rynku warszawskim.

Centralny Obszar Biznesu – COB

Centralny Obszar Biznesu to pojęcie umowne, które powstało w celu definiowania klas budynków biurowych w USA. COB obejmuje zawsze Centrum miasta, które jest uznawane za najbardziej atrakcyjne. W każdym mieście na świecie w centrum grunty, mieszkania oraz biura są najdroższe. Tak jest również w Warszawie. W centrum Stolicy powstają najwyższe budynki biurowe, które osiągają najwyższe czynsze. Pomimo to firmy bardzo chętnie lokują swoje siedziby w centrum Warszawy.

COB w Warszawie zostało zakreślone następującymi granicami:

Al. Armii Ludowej ( granica południowa ),

Al. Solidarności ( granica północna ),

Ul. Towarowa ( granica zachodnia ),

Rzeka Wisła ( granica wschodnia ).

Pozostałe tereny znajdujące się w granicach Warszawy nazwane zostały „ Poza Centrum „.

 

Klasy biurowców

 

 

Klasa A – Klasyfikacja biurowców

Budynki klasy A są położone w centralnej, najbardziej prestiżowej lokalizacji w danym mieście. Są to obiekty nowe lub względnie nowe, charakteryzujące się nowoczesną architekturą. Wyjątkiem w tej klasie obiektów są budynki zabytkowe po generalnym remoncie. Charakteryzują się one wysoką jakością wykończenia i wyposażenia. Materiały wykończeniowe w tej klasie budynków powinny być najwyższej jakości. Powierzchnia na poszczególnych kondygnacjach budynku jest zaaranżowana jako „open space” – powierzchnia otwarta, tzn. że za wyjątkiem komunikacji pionowej (wind i klatek schodowych), szachtów instalacyjnych, toalet i kuchenek, kondygnacja nie posiada żadnego podziału na pomieszczenia.

Stworzenie powierzchni otwartej niezabudowanej przez użycie systemu tzw. słupowej konstrukcji budynku daje użytkownikom możliwość swobodnej aranżacji powierzchni według własnych potrzeb.

Standard klasy A obejmuje m. in.:

  • wysokiej klasy materiały wykończeniowe;
  • nowoczesną, centralną klimatyzację wraz z funkcją nawilżania i możliwością regulacji temperatury przez użytkowników;
  • zraszacze i alarm przeciwpożarowy wraz z czujnikami dymnymi;
  • czujniki ruchu i alarm przeciwwłamaniowy;
  • pełne okablowanie wraz z UPS;
  • przykrywaną wykładziną dywanową podłogi dystansowe, pozwalające na dowolne zmiany aranżacji okablowania – biegnące pod nimi wszystkie (za wyjątkiem klimatyzacji) instalacje są bardzo wygodne w eksploatacji ze względu na ich łatwy demontaż i wyprowadzenie instalacji;
  • podwieszane sufity panelowe lub gipsowo-kartonowe, te pierwsze są wygodniejsze w eksploatacji z uwagi na możliwość demontażu poszczególnych paneli (płytek);
  • wysoka jakość oświetlenia
  • podziemny oraz nadziemny strzeżony parking ze współczynnikiem parkingowym minimum 1:100

Budynki te oferują klientom dodatkowe usługi i możliwości. Aktualnie w budynkach klasy A znajdziemy na pewno, miejsca do parkowania dla motocykli, rowerów oraz szatnie i prysznice dla rowerzystów. Często w takim budynku znajdziemy specjalne pomieszczenie dla karmiących matek. Budynek klasy A zapewnia swoim najemcom bardzo dobrą kantynę, która oferuje tanie i smaczne lunche. Znajdziemy w takim budynku często Fitness Klub, sklepik spożywczy oraz  inne usługi. Budynki klasy A te są bardzo dobrze zarządzane.

Klasa B+

Budynki klasy B+ są dość trudne do jednoznacznego określenia, a ich klasyfikacja przysparza najwięcej trudności osobom mało doświadczonym ze względu na różnorodność biurowców i lokalizacji, jakie do niej zaliczamy.

Jako klasa B+ określane są budynki biurowe o standardzie  klasy A położone poza COB. Obiekty te są usytuowane w dobrych, lecz drugorzędnych lokalizacjach śródmiejskich, oraz w dzielnicach przylegających do Centrum. Klasę B+ charakteryzują średnio wysokie czynsze najmu. Biurowce klasy B+ są wykończone i wyposażone w dobrym standardzie.

Standard klasy B+ obejmuje:

  • dobrej jakości materiały wykończeniowe;
  • podwieszane sufity panelowe;
  • przykrywane wykładziną dywanową podłogi dystansowe;
  • klimatyzację;
  • własną centralę telefoniczną;
  • alarm przeciwpożarowy i ewentualne tryskacze;
  • alarm przeciwwłamaniowy;
  • system ochrony;
  • okablowanie telefoniczne i elektryczne, lecz zazwyczaj nie komputerowe ani też UPS.
  • podziemny i nadziemny parking;

Klasa B – klasyfikacja biurowców

Ta klasa budynków jest najbardziej zróżnicowana i dość trudna do jednoznacznego i prostego zdefiniowania. Trudność ta wypływa z faktu, że zaliczamy do nich:

  • nowe budynki położone poza COB – Centralnym Obszarem Biznesu o nieco niższym standardzie wykończenia, budowane od razu w klasie B,
  • budynki biurowe w COB, ale wybudowane w XX wieku po generalnym remoncie,

Generalnie zasadę klasyfikacji budynków biurowych klasy B można określić jako brak jednej z cech charakterystycznych dla biurowców klasy A i B+, jest to albo brak prestiżowej, centralnej lokalizacji w mieście albo brak dobrego standardu wyposażenia.

Nowe budynki klasy B są usytuowane w poza obszarem COB oraz w peryferyjnych dzielnicach miasta np. przy głównych arteriach komunikacyjnych, trasach wylotowych z miasta, przy ulicach prowadzących na lotnisko. Budynki klasy B znajdziemy w Warszawie na Służewcu, na Ursynowie we Włochach przy Al. Jerozolimskich. Budynki te są często częścią większych parków biznesu. Są wykończone i wyposażone w dobrym standardzie.

Standard klasy B obejmuje:

  • podziemny i nadziemny parking;
  • dobrej jakości materiały wykończeniowe;
  • sufit podwieszany;
  • podstawową klimatyzację lub wentylację z chłodzeniem;
  • alarm przeciwpożarowy i ewentualne tryskacze;
  • podstawowy alarm przeciwwłamaniowy;
  • okablowanie strukturalne.

Klasa C – klasyfikacja biurowców

 

Budynki pozaklasowe

W każdym mieście istnieje duża ilość budynków biurowych, które uznajemy jako pozaklasowe. Często budynki te znajdują się dobrych, centralnych lokalizacjach, ale standard ich nie pozwala przypisać im jakiekolwiek „klasy”. W budynkach tych mieściły się na ogół w latach 50-tych do 90-tych siedziby państwowych przedsiębiorstw lub urzędy. Budynki te są  wyremontowane, ale ich architektura zewnętrzna oraz wewnętrzna nie pozwoli już nigdy zaliczyć ich do budynków klasowych.

 

Na rynku nieruchomości posługujemy się umowną klasyfikacją nowoczesnych budynków biurowych.

 Cztery firmy zajmujące się nieruchomościami komercyjnymi – CB Richard Ellis, DTZ, Healey & Baker, Jones Lang LaSalle stworzyły grupę pod nazwą Warsaw Research Forum, która podjęła próbę opracowania podstawowych definicji określających klasyfikację budynków biurowych oraz terminologię publikowanych danych. WRF ustaliło również podział geograficzny Warszawy ze względu na lokalizację nieruchomości. Podzielili Warszawę na 3 obszary – Ścisłe Centrum, Centrum oraz tereny Poza Centrum.

Warszawa – podział geograficzny:

 

Ścisłe Centrum zostało zakreślone następującymi granicami:

  1. Nowogrodzka ( granica północna ),
  2. Elektoralna ( granica północna ),

3. Al. Jana Pawła II ( granica zachodnia )

  1. Marszałkowska ( granica wschodnia )

 

Centrum zostało zakreślone następującymi granicami:

Al. Armii Ludowej ( granica południowa ),

Al. Solidarności ( granica północna ),

Ul. Towarowa ( granica zachodnia ),

Rzeka Wisła ( granica wschodnia ).

Pozostałe tereny znajdujące się w granicach Warszawy nazwane zostały „ Poza Centrum „.

Klasyfikacja budynków

 

Warsaw Research Forum ustaliła definicje, według których można klasyfikować nowoczesne budynki biurowe.

 

Klasa A

 

Obiekt można zaliczyć do klasy A, gdy spełnia co najmniej 13 z wymienionych poniżej 16 punktów klasyfikacyjnych. Są to:

  • doskonała jakość wykończenia wnętrz wraz z wszechstronnym serwisem technicznym,
  • najlepsza lokalizacja na danym obszarze, z łatwą możliwością dojazdu oraz dobrym dostępem do środków komunikacji miejskiej,
  • klimatyzacja,
  • podwieszane sufity,
  • wysokość pomieszczeń ( od podłogi do sufitu ) – minimum 2,70 m,
  • możliwość dowolnej aranżacji wnętrz,
  • trzy oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych podłóg,
  • podwójne szyby niskoemisyjne,
  • nowoczesne, szybkobieżne windy ( maksymalny czas oczekiwania na windę – 30 sekund ),
  • dobrej jakości wykładziny podłogowe oraz wykończenie ścian,
  • w pełni wykończone wnętrza łazienek i kuchni,
  • niezawodny system telekomunikacyjny,
  • podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia,
  • kontrola wilgotności powietrza,
  • parking strzeżony z miejscami przeznaczonymi dla najemców,
  • odpowiednia liczba miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej ( współczynnik miejsc parkingowych ) dla obiektów zlokalizowanych w centrum i poza centrum:
  • ścisłe Centrum – 1/90   do 1/100 m2
  • Centrum – 1/70 m2
  • Poza Centrum – 1/25 do 1/30 m2 ( dopuszczalne 1/50 m2 )Klasa BBudynki zaliczane do klasy B to takie, które spełniają tylko część warunków charakteryzujących obiekty klasy A.jakość wykonania obiektu i jakość użytych przy jego budowie materiałów niższa ni     z w budynkach klasy A,niepełny system klimatyzacji, Należy pamiętać, że klasyfikacja budynków ulega zmianie i modyfikacjom w związku z dalszym rozwojem rynku nieruchomości.Wyróżniamy również klasy budynków A, B+, B i C.Klasa B+Do tej grupy zaliczamy budynki biurowe o bardzo wysokim standardzie budynków klasy A ale zlokalizowane poza Centrum lub budynki w Centrum lub ścisłym Centrum nie spełniające warunków charakterystycznych dla klasy A.Klasa CDo tej grupy zaliczamy do budynki biurowe wybudowane prze 1989 rokiem charakteryzujące się niskim standardem. W tej grupie budynków jest dużo zlokalizowanych w ścisłym Centrum i Centrum. Klasa C budynków cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem dość dużej grupy najemców. Należy wziąć pod uwagę na ogół bardzo dobrą lokalizację tej klasy biurowców. Ze względu na niski standard tych starych biurowców charakteryzują się niską ceną za 1 m2. Po wykonaniu niezbędnych prac budowlanych najemcy uzyskują często bardzo atrakcyjne miejsce pracy za niską cenę.
  •  Oczywiście trzeba mieć na uwadze, iż podane wyżej definicje są umowne. Klasyfikacja budynków jest stosowana zarówno przez pośredników, jak i przez inwestorów oraz deweloperów przy definiowaniu jakości konkretnego obiektu.
  • wskaźnik liczby miejsc parkingowych (podziemnych / naziemnych ) przypadających na odpowiednią ilość powierzchni niższy niż w przypadku obiektów klasy A,
  • ograniczona liczba usług,
  • Możliwe jest określenie minimalnej ilości warunków dotyczących specyfikacji obiektów klasy B będzie w przyszłości konieczne, ale na obecnym etapie, do budynków klasy B zalicza się obiekty wybudowane po 1989 roku ( z możliwością uwzględnienia budynków gruntownie wyremontowanych i zmodernizowanych ) , które spełniają następujące warunki:
Udostępnij:

KG Partners Property

KG Partners Property Sp. z o.o. to zespół ekspertów z szeroko rozumianego rynku nieruchomości komercyjnych. Wieloletnie doświadczenia naszego zespołu pozwalają pomagać naszym klientom w podejmowaniu optymalnych decyzji, dokonywać wyboru najlepszych rozwiązań. Zawsze kierujemy się najlepszym interesem naszych klientów. Współpracujemy z najlepszymi ekspertami z rynku nieruchomości z zakresu prawa, wycen, analiz i doradztwa.

Dodaj komentarz